バリ島に別荘を持つ日本居住者は、日本側で何を申告する必要があるのか

インドネシア側で税金が引かれているのだから日本では何もしなくてよい、という理解をときどき見かける。これは誤りである。二つの制度が別々に動いており、片方を済ませてももう片方は消えない。

バリ島の賃料は、インドネシアの非居住者に対しては総額の20%が源泉徴収される（PPh 26）。経費を差し引く前の金額に対してかかる点が重要で、日本の不動産所得の感覚とは異なる。◆ 検証済み納付期限は翌月10日である。

そのうえで、日本居住者は同じ賃料を日本の不動産所得として申告する。外国税額控除は使えるが、自動的に適用されるわけではない。

国外財産調書

12月31日時点で国外財産の合計額が5,000万円を超える場合、翌年6月30日までに国外財産調書を提出しなければならない。◆ 検証済み非永住者は対象外である。バリ島の別荘は取得価額ではなく年末時点の価額で評価するため、為替が動けば提出義務の有無も動く。

不提出または虚偽記載には、1年以下の拘禁刑または50万円以下の罰金が科される。◆ 検証済み実務上より効くのは加算税の調整で、期限内に提出していれば過少申告加算税等が5%軽減され、提出がなければ5%加重される。資料の提示を求められて60日以内に応じない場合、加重は10%になる。

減価償却の特例に注意

2021年以降に生じた損失については、国外中古建物の簡便法による減価償却から生じた不動産所得の損失は、給与所得等と損益通算できない。さらに、その否認された減価償却費は売却時の取得費からも控除できず、譲渡益が膨らむ。

築古物件を短い耐用年数で償却して所得を圧縮する、という設計は日本側では機能しない。バリ島の物件を検討する際、この前提で組まれた試算表を渡された場合は、作成日を確認したほうがよい。

何をすればよいか

年末時点の国外財産の合計額を円換算で把握する。5,000万円を超えていれば6月30日までに調書を出す。インドネシアで源泉徴収された税額の証憑を保管し、外国税額控除の計算に使う。売却を検討する段階になったら、取得時と売却時の為替レートで円建ての譲渡益がどう変わるかを先に確認する。円安局面では、ドル建てで横ばいでも円建てでは利益が出る。