발리에 빌라를 사면 한국에서 무엇을 신고해야 하는가

발리 부동산을 소개하는 자료는 인도네시아 쪽 세금까지만 설명하고 끝나는 경우가 많다. 그러나 한국 거주자에게는 두 개의 제도가 따로 작동한다. 한쪽을 처리해도 다른 쪽이 사라지지 않는다.

인도네시아 비거주자의 임대소득에는 총액 기준 20퍼센트가 원천징수된다(PPh 26).◆ 검증됨 경비를 빼기 전 금액에 부과된다는 점이 핵심이다. 납부 기한은 다음 달 10일이다.

송금 전에 해야 하는 일

외국환거래법에 따라 해외부동산 취득은 송금 전에 지정거래 외국환은행에 신고해야 한다. 최저 한도가 없어 금액이 작아도 예외가 아니다.◆ 검증됨 송금 후 3개월 이내에 취득 보고서를 내고, 이후 보유 기간 동안 현황 보고와 처분 보고가 이어진다.

자금 출처를 증명하지 못하면 증여로 추정된다. 공제 한도는 취득가액의 20퍼센트와 2억 원 중 적은 금액이다.

매년 반복되는 의무

취득가액 또는 처분가액이 2억 원 이상이면 해외부동산 취득·보유·투자운용 및 처분 명세서를 종합소득세 신고 기간에 제출해야 한다. 임대수입이 전혀 없어도 취득한 해부터 처분할 때까지 매년 내야 한다.◆ 검증됨 누락 시 가산세는 취득가액의 10퍼센트이며 상한은 1억 원이다. 5억 원짜리 빌라라면 신고서 한 장을 빠뜨린 대가가 5천만 원이 된다.

해외금융계좌의 월말 잔액 합계가 한 번이라도 5억 원을 넘으면 별도로 6월 30일까지 신고해야 한다.

매도할 때 사라지는 두 가지 공제

양도소득세는 6퍼센트에서 45퍼센트의 누진세율로 과세된다. 여기서 한국 부동산에 익숙한 사람이 반드시 확인해야 할 것이 두 가지다. 장기보유특별공제는 해외부동산에 적용되지 않는다. 보유 기간이 아무리 길어도 마찬가지다. 1세대 1주택 비과세도 적용되지 않는다. 기본공제는 250만 원뿐이다.

예정신고는 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내이며, 놓치면 20퍼센트의 가산세가 붙는다.

정리

송금 전 은행 신고, 매년 국세청 명세서, 그리고 두 가지 공제가 빠진 양도세 계산. 이 세 가지를 계산에 넣지 않은 수익률 자료는 한국 거주자에게 의미가 없다. 자료를 받았다면 이 항목들이 반영되어 있는지부터 확인하기를 권한다.